Σήμερα, για την απόκτηση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή μέσω αγοράς ακινήτου, το βασικό ελάχιστο ποσό διαφοροποιείται ανάλογα με την περιοχή.
Για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, η ελάχιστη αξία κτήσης έχει ανέλθει σε 800.000 ευρώ. Στις λοιπές περιοχές της χώρας, το αντίστοιχο όριο ανέρχεται σε 400.000 ευρώ. Και στις δύο περιπτώσεις, η επένδυση πρέπει να πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο, ενώ όταν πρόκειται για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ.
Η αλλαγή αυτή έχει πρακτική σημασία: ο ενδιαφερόμενος επενδυτής δεν μπορεί πλέον να θεωρεί ότι οποιαδήποτε αγορά κατοικίας αξίας 250.000 ευρώ οδηγεί αυτομάτως σε Golden Visa. Η αξία, η περιοχή, το είδος του ακινήτου και η νομική του κατάσταση πρέπει να ελεγχθούν πριν από οποιαδήποτε δέσμευση.
Πότε ισχύει ακόμη η Golden Visa των 250.000 ευρώ;
Το όριο των 250.000 ευρώ δεν έχει καταργηθεί πλήρως. Έχει, όμως, περιοριστεί σε ειδικές περιπτώσεις.
Η πρώτη σημαντική περίπτωση αφορά ακίνητα των οποίων οι κύριοι χώροι αλλάζουν χρήση σε κατοικία. Δηλαδή, πρόκειται για ακίνητα που δεν είχαν αρχικά χρήση κατοικίας, αλλά μετατρέπονται πολεοδομικά σε κατοικία. Στην ίδια κατηγορία εντάσσονται και ακίνητα που αποτελούνται από βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου, υπό την προϋπόθεση ότι τα τελευταία τουλάχιστον πέντε έτη δεν λειτουργούσε σε αυτά βιομηχανία. Η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο, ενώ η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης για τη χορήγηση της άδειας διαμονής.
Η δεύτερη περίπτωση αφορά ακίνητα που αποτελούνται από διατηρητέο κτίριο, τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή ακίνητα εντός των οποίων υπάρχει διατηρητέο κτίριο, εφόσον πρόκειται για ακίνητα προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή. Και εδώ το ελάχιστο όριο παραμένει στις 250.000 ευρώ, αλλά συνοδεύεται από αυξημένες υποχρεώσεις και κινδύνους. Ειδικά για τα διατηρητέα, η μεταβίβαση πριν από την ολοκλήρωση της πλήρους αποκατάστασης ή ολικής ανακατασκευής είναι άκυρη.
Η κρίσιμη σημασία της αλλαγής χρήσης
Η περίπτωση της αλλαγής χρήσης είναι σήμερα ίσως η πιο ενδιαφέρουσα πρακτικά για επενδυτές που επιθυμούν να κινηθούν στο όριο των 250.000 ευρώ. Δεν αρκεί, όμως, η απλή πρόθεση αλλαγής χρήσης ή μία αόριστη εμπορική περιγραφή του ακινήτου ως «κατάλληλου για Golden Visa».
Απαιτείται να υπάρχει πραγματική και νόμιμη πολεοδομική μεταβολή της χρήσης σε κατοικία. Σύμφωνα με πρόσφατες διοικητικές οδηγίες, η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 64 του Ν. 5100/2024, δηλαδή από 05.04.2024 και εφεξής, και μπορεί να έχει πραγματοποιηθεί είτε από τον ίδιο τον αγοραστή είτε από τον πωλητή του ακινήτου.
Αυτό σημαίνει ότι ο έλεγχος δεν είναι μόνο νομικός. Είναι ταυτόχρονα πολεοδομικός, τεχνικός και συμβολαιογραφικός. Πριν από την αγορά πρέπει να εξεταστούν η άδεια, η τακτοποίηση ή νομιμοποίηση, η χρήση των χώρων, τα τετραγωνικά, η δυνατότητα μεταβίβασης και η επάρκεια των εγγράφων που θα ζητηθούν κατά την υποβολή της αίτησης.
Περιορισμοί μετά την απόκτηση του ακινήτου
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και μετά την αγορά. Τα ακίνητα που αποκτώνται για σκοπούς Golden Visa δεν επιτρέπεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, δηλαδή μέσω μορφών τύπου Airbnb, ούτε να υπεκμισθώνονται.
Επιπλέον, τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω της ειδικής κατηγορίας αλλαγής χρήσης σε κατοικία δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Η παραβίαση των περιορισμών αυτών μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση της άδειας διαμονής και σε διοικητικό πρόστιμο 50.000 ευρώ. Για τα διατηρητέα, η μη τήρηση των ειδικών υποχρεώσεων μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη βαρύτερες συνέπειες, με πρόστιμο 150.000 ευρώ.
Η πληρωμή του τιμήματος και ο ρόλος του συμβολαίου
Η πληρωμή του τιμήματος αποτελεί κρίσιμο στοιχείο της διαδικασίας. Το συμφωνηθέν τίμημα πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς πριν από την υποβολή της αίτησης για τη χορήγηση της άδειας διαμονής. Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένους τρόπους πληρωμής, όπως τραπεζική μεταφορά, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή πληρωμή μέσω POS παρόχου υπηρεσιών πληρωμών που λειτουργεί στην Ελλάδα. Η πληρωμή μπορεί να γίνει και από σύζυγο ή συγγενή εξ αίματος ή εξ αγχιστείας μέχρι β΄ βαθμού του αγοραστή.
Στο συμβόλαιο πρέπει να αποτυπώνονται με ακρίβεια όλα τα ειδικότερα στοιχεία της πληρωμής, όπως τα στοιχεία πωλητή, αγοραστή, τυχόν τρίτου πληρωτή, οι λογαριασμοί, ο τρόπος καταβολής και η σχέση του τρίτου πληρωτή με τον αγοραστή. Η σχετική βεβαίωση του συμβολαιογράφου αποτελεί βασικό δικαιολογητικό για την αίτηση Golden Visa.
Δεν είναι κάθε ακίνητο των 250.000 ευρώ «Golden Visa ready»
Στην πράξη, το μεγαλύτερο λάθος που μπορεί να γίνει είναι να αντιμετωπιστεί η Golden Visa ως απλή αγοραπωλησία. Δεν είναι. Πρόκειται για συναλλαγή με παράλληλες συνέπειες στο μεταναστευτικό, πολεοδομικό, εμπράγματο, φορολογικό και συμβολαιογραφικό επίπεδο.
Ένα ακίνητο αξίας 250.000 ευρώ μπορεί να είναι εμπορικά ενδιαφέρον, αλλά να μην πληροί τις προϋποθέσεις για Golden Visa. Αντίστοιχα, ένα ακίνητο που διαφημίζεται ως κατάλληλο λόγω αλλαγής χρήσης πρέπει να ελεγχθεί σε βάθος, ώστε να διαπιστωθεί αν η αλλαγή χρήσης είναι πράγματι νόμιμη, ολοκληρωμένη και επαρκώς αποδεικνυόμενη.
Τελικά τι ισχύει ;
Η Golden Visa με επένδυση 250.000 ευρώ στην Ελλάδα εξακολουθεί να υπάρχει, αλλά πλέον λειτουργεί ως εξαίρεση και όχι ως γενικός κανόνας. Αφορά κυρίως ακίνητα που έχουν κάνει ή δύναται να κάνουν αλλαγή χρήσης σε κατοικία και διατηρητέα ακίνητα προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή.
Για τον επενδυτή, τον πωλητή, τον μεσίτη και τον νομικό παραστάτη, το βασικό ζητούμενο είναι η προληπτική ασφάλεια της συναλλαγής. Πριν από την υπογραφή προσυμφώνου, την καταβολή προκαταβολής ή την κατάρτιση οριστικού συμβολαίου, πρέπει να έχει προηγηθεί πλήρης έλεγχος του ακινήτου και της δυνατότητάς του να θεμελιώσει πράγματι δικαίωμα λήψης άδειας διαμονής.
Στο νέο πλαίσιο, η σωστή ερώτηση δεν είναι απλώς πόσο κοστίζει το ακίνητο. Η σωστή ερώτηση είναι αν το ακίνητο, με τα συγκεκριμένα νομικά, πολεοδομικά και συμβολαιογραφικά χαρακτηριστικά του, μπορεί να υποστηρίξει με ασφάλεια αίτηση για Golden Visa.
Χαράλαμπος Σ. Καλούδης
Δικηγόρος Αθηνών
